Analyser commandement, assignation et jugement
DROIT IMMOBILIER
Avocat en expulsion locative à Paris
Une expulsion locative ne peut pas être exécutée par le bailleur lui-même. Elle suppose un titre exécutoire, un commandement de quitter et le respect des délais légaux. À chaque étape, la dette, la clause résolutoire, le relogement et la situation personnelle peuvent être discutés.
Une expulsion suit plusieurs étapes. La réception d'un commandement ou d'une assignation impose de vérifier immédiatement les dates, la dette et les demandes possibles.
ACCOMPAGNEMENT
Comment le Cabinet peut intervenir
L’intervention est définie selon votre situation, son degré d’urgence et l’étendue de la mission confiée.
Vérifier la clause résolutoire et la dette
Préparer la défense à l’audience
Demander des délais de paiement ou de départ
Saisir le juge de l’exécution lorsque nécessaire
Suivre commandement de quitter et concours de la force publique
Le bailleur peut-il expulser sans jugement ?
Non. Changer les serrures, retirer les biens ou contraindre l’occupant à partir sans titre et sans commissaire de justice est interdit. La résiliation du bail et l’expulsion doivent être constatées ou prononcées dans le cadre légal.
Le bailleur doit distinguer la fin du bail, la condamnation au paiement et l’autorisation d’expulser. Une dette reconnue ne permet pas à elle seule une reprise immédiate du logement.
Clause résolutoire et commandement de payer
Lorsque l’expulsion repose sur des impayés et une clause résolutoire, un commandement de payer visant la clause doit être délivré. Il indique la dette, les droits du locataire et le délai légal pour régler ou saisir les dispositifs utiles.
Pour les commandements soumis au régime actuel, la clause ne produit effet qu’après un délai d’au moins six semaines resté infructueux. Le contenu de l’acte, le décompte et les paiements intervenus doivent être vérifiés.
Que peut décider le juge à l’audience ?
Le juge contrôle la dette, les actes et l’acquisition de la clause. Il peut résilier le bail, condamner au paiement, ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation après la fin du contrat.
Sous conditions, il peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le locataire est en mesure d’apurer sa dette. Le budget, les ressources actuelles et un échéancier réaliste doivent être produits.
Après le jugement : le commandement de quitter
L’expulsion nécessite la signification de la décision puis un commandement d’avoir à libérer les lieux. En principe, elle ne peut avoir lieu avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant ce commandement, sous réserve des décisions et exceptions prévues par la loi.
Le jugement doit être lu précisément : exécution provisoire, délais accordés, sort des meubles et point de départ de l’indemnité d’occupation. Un recours n’arrête pas toujours l’exécution.
Peut-on demander un délai supplémentaire ?
Le juge de l’exécution peut accorder des délais lorsque le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Il examine la bonne ou mauvaise volonté, les situations respectives, la santé, la famille, les démarches de relogement et les conséquences pour le propriétaire.
Le droit actuel encadre ces délais entre un mois et un an. La demande doit être documentée : recours DALO, demande de logement social, recherches, ressources, paiements repris et contraintes médicales ou familiales.
Trêve hivernale et concours de la force publique
L’expulsion d’un lieu habité est en principe suspendue pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions. La trêve reporte l’exécution matérielle mais n’efface ni le jugement ni la dette.
À défaut de départ volontaire, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique. L’occupant ne doit pas attendre cette dernière étape pour présenter ses demandes et ses preuves de relogement.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Questions fréquentes
Un commandement de payer signifie-t-il que l’expulsion est immédiate ?
Non. Il ouvre une phase de régularisation avant l’assignation et le jugement, mais il faut réagir dans le délai indiqué.
Le juge peut-il maintenir le bail malgré les impayés ?
Il peut suspendre la clause et accorder des délais sous conditions, notamment si la dette peut être réglée avec le loyer courant.
L’appel suspend-il automatiquement l’expulsion ?
Non. Il faut examiner l’exécution provisoire et, selon le cas, les procédures permettant de demander sa suspension.
La trêve hivernale annule-t-elle la dette ?
Non. Elle suspend en principe l’expulsion matérielle pendant sa durée, sans supprimer loyers, indemnités ou jugement.
Combien de temps le JEX peut-il accorder ?
Le droit actuel prévoit des délais compris entre un mois et un an, appréciés selon la situation et les démarches de relogement.
Le propriétaire peut-il retirer lui-même les meubles ?
Non. Le sort des meubles abandonnés relève de la procédure mise en œuvre par le commissaire de justice.
CABINET MOUMEN
Réagir avant l’aggravation de la dette ou de la procédure
Une intervention précoce facilite la conservation des preuves, la négociation d’une solution et la préparation des demandes devant le juge.